이번에는 국토교통부 실거래가 데이터를 살펴보자. 지난번에 데이터 전처리에 대해 올린 바 있다.
국토교통부 실거래가 데이터 전처리
이 글에서는 국토교통부에서 공개중인 실거래가 데이터를 지도에 표시하기 위해 주로 좌표값을 연결하는 과정을 설명한다. 간단히 말해 '지오코딩'하는 과정 + 알파 정도가 되겠다. 형식적으로는 다음의 내용을 담..
www.vw-lab.com
이제 전처리를 했으니 대쉬보드 형식으로 만들어 이리저리 둘러보자.
그림의 형식
일단 이 글에 등장하게 될 그림들은 아래의 형식이다.
지도부터 설명하자면, 지도에 솟아오른 막대 하나하나는 실거래가 1건을 가리킨다. 막대의 높이는 실거래가에 비례하도록 두었고, 색상 역시 그러하다. 저 그림에서는 푸른색 -> 붉은색 -> 노란색일수록 실거래가 높다. 경우에 따라 다른 계열의 그라데이션이 사용될 때도 있다.
막대의 중심점은 실거래된 대상이 위치한 곳이다. 아파트의 경우에는 단지의 중심점 주변으로 흩뜨려놓았고, 연립/다세대와 오피스텔은 건물이 위치한 자리가 된다. 여기서 모두 등장할 지는 모르겠지만, 단독다가구, 토지, 상업용 매매는 법정동 중심점에서 흩뜨려놓았다.
좌측의 그래프에는 점, 선, 막대그래프 세가지가 등장한다.
그래프에 표현되는 내용들은 오른쪽 지도에서 사각형 박스 안에 들어오는 거래건들이다. 행정구역을 경계로 하지 않고 크기가 조절 가능한 사각형 박스로 대상이 선택되도록 했다.
가로축은 시간이고, 세로축은 가격이므로 점 하나하나는 실거래된 시기와 가격을 가리킨다.
선 그래프는 월별 실거래가 평균인데, 위의 선은 상위 10%의 평균, 아래의 선은 하위 10% 평균, 중간 선은 나머지 80% 구간의 평균이다. 상위 10%가 다르게 움직이고, 하위 10%가 그대로인 경우가 많아서 10/80/10으로 구간을 나누었다. 15/70/15는 안되냐고 묻는다면, 그렇게 나눌 수도 있겠다. 탐색이므로 그냥 경험에 의해 적당히 나눈 것이다.
(사실 상중하위 평균을 구현하는게 꽤 까다로왔는데, 그냥 한번 계산하려면 별 것 아니지만 실시간으로 구현하려면 연산속도상 GPU를 이용한 병렬sort를 할 수 밖에 없었기 때문이다. 이 부분은 이 글과 관계 없으므로 기회가 되면 나중에 설명해보겠다)
희미하게 보이는 막대 그래프는 월별 거래량이다. 높이 척도는 별도로 표현하지 않았다. 어차피 선택한 영역에 따라 거래량이 달라지므로 상대적으로만 보면 될 것 같다. 매 해 1월마다 약간 진하게 표현하여 연도를 알아볼 수 있도록 했고, 가장 위에는 흰색으로 표시하였다. 조금 복잡해보여서, 거래량은 거의 비활성화 된 채로 볼 것 같다.
위의 그림에서는 아파트와 단독 다가구 매매를 동시에 표현했다. 거래 대상에 따라 색상 계열을 다르게 두었는데, 보시다시피 두 가지 계열에 모든 그래프들을 다 섞으면 매우 복잡해지므로 저렇게 보여줄 일은 거의 없을 것 같다.
Y축 스케일은 고정시킬때도 있고, 선택한 영역의 최대값에 따라 변동될 때도 있다.
자 그럼 이제 둘러보자.
사실 이 글은 둘러보기 전에 쓰기 시작하는 것이므로 글의 방향이 어디로 흐를지는 잘 모르겠다. 딱히 목적은 없으니 평소에 친숙하던 부분부터 살펴보겠다.
(마지막에 추가 : 다 쓰고보니 너무 길어져서 일단 아파트에서만 끊기로 했다)
서울
우선 서울의 아파트 매매 실거래가. 60제곱미터 초과 ~85제곱미터 이하만 걸러냈다. 그리고 '서울'이라고 했지만 선택 영역이 정사각형이다보니 서울에서 제외된 부분도 있고 서울이 아닌 부분도 포함되어 있다. 이하 모두 비슷한 상황이므로 감안해서 보시기 바란다.
실거래가가 기록된 2006년부터 보면 서울의 아파트 가격은 많이 올랐다. 2006년만 해도 7억원 정도면 '비싼 아파트'였는데, 이제는 20억원에 가까워져야 비싼 아파트가 된다. 서울 중위 80% 평균이 이미 13년전의 상위 10% 평균에 비슷해질만큼 올랐기 때문이다.
2009년부터 2015년즈음까지는 상위 중위 하위 모두 별다른 변동이 없어보인다. 그리고 다들 알다시피 2015년부터 최근 5년동안 두 배 가까이 가격이 상승했다. 하위 평균이 잘 구분되지 않으므로 Y축을 약간 확대해보자.
하위 10% 평균도 가격대가 다르긴 하지만 1억5천에서 3억원으로 두 배 가까이 올랐다.
2015년에 아래 기사를 위해 실거래가를 모아본 적이 있는데 이제는 2억 9천만원으로 살 수 있는 60~85제곱미터의 서울 아파트는 위 그래프의 산포도에서 볼 수 있듯이, 정말 몇 채 안 남게 되었다.
2억9천만원으로 서울 아파트 살 수 있을까?
*가계평균 주택구입 능력 추정치=2억9천만원 15평 이하 매물 1734채…강남 4채, 노원은 841채
www.hani.co.kr
여담이지만 이 때는 이사갈 집을 찾아보려고 본업과는 별개로 했던 일이었는데, 5년쯤 지나고 났더니 관련된 일을 본격적으로 하고 있게 되었다. 사람일이란 참으로 모르는 것
다시 서울 전체를 보자. 앞의 그림을 그대로 가져왔다. 하위 10%와 중위 80%의 간격에 비해 중위와 상위 10% 평균 그래프의 간격이 두 배쯤 많이 멀어 보인다. "서울 안에서도 비싼 아파트는 유독 비싸다"고 말할 수도 있고 부의 편중이라고도 말할 수 있겠다.
그러면 비교를 위해 다른 대도시들을 한번 보자.
인천,세종,대전,광주,대구,울산,부산
인천.
Y축 상한선을 서울과 같은 정도로 두니 얼마만큼 차이가 나는지 확실하게 비교가 된다. 서울의 중위 80% 평균과 인천의 상위 10% 평균이 비슷해보인다. 기간별로 말해보자면, 2006년 당시에는 인천의 상위 10% 평균이 서울의 중위 80%보다 좀 더 우위에 있었던 것 같으나, 2010년쯤을 기점으로 서울의 중위 80% 평균이 인천의 상위 10% 평균보다 높아지기 시작했다.
인천의 경우 중위/상위 평균의 차이가 중위/하위 평균보다 약간 더 벌어져 있지만 서울처럼 두 배 정도 차이나지는 않는다.
세종특별자치시의 경우 약간 예외적으로 보아야 하는데, 2012년 7월에 처음 신설되었고, 2014년 말부터 본격적으로 입주하기 시작하였으므로 2006년의 조치원 지역과 2010년의 세종시를 비교하면 안된다. (그렇게 비교하면 네 배 이상 오른것처럼 보인다)
그래프에서 2020년경 보이는 노란색 수직선은 2019.12.16 부동산 정책 발표 시기다. 세종시는 그 이후에 상위 10% 평균만 오른것으로 보인다. 중위와 하위는 떨어졌다.
대전 역시 인천과 가격대가 비슷하다.
그런데 서울과 인천이 2010년경에 갑자기 오른 후 한동안 비슷한 수준이었던 것에 비해, 대전은 그 동안 꾸준히 오른 것처럼 보인다.
2015년까지는 상/중/하위 평균 간격이 비슷해 보이지만, 그 이후로 상위/중위의 간격이 점점 더 벌어지기 시작했다. 그래도 서울처럼 두 배까지는 안되어 보인다.
광주도 대전처럼 꾸준히 상승했다. 2018년에 상위 아파트 가격이 들썩인 흔적들이 산포도에 끓어오르는 거품처럼 남아있다.
대구 역시 꾸준히 상승했는데, 2015년경부터 상위 아파트 가격이 몇번 들썩였다. 최근까지도 그러하다.
울산도 비교적 잠잠하게 올랐다.
세종을 포함한 광역시급 이상의 도시에서 울산만 상위/중위 평균의 차이와 중위/하위 평균의 차이 간격이 비슷해보인다. 자본주의 사회에서 아파트의 가격차이가 나는것은 당연하다고 전제로 둔다면, 울산처럼 이렇게 상위 10% 평균만 월등히 높지 않은 사회가 그나마 건강한 사회라는 생각이 든다.
부산도 꾸준히 올랐다. 그러고보니 서울과 인천을 제외하고 나머지 도시들은 다 꾸준하게 가격이 오르다가 최근들어 조금 더 오른 모양새다.
어느 지역이든, 모두 2006년 대비 아파트 매매가격이 2배 가량 올랐다. 그리고 상위 중위 하위 평균 모두 그렇다. 서울을 제외한 나머지 도시들의 하위 평균은 잘 구분되지 않는데, 확대해보면 아래와 같다. 부산만 확대해보았다.
아마도 보통의 경우 낮은 가격대에 거주하는 사람이 대출을 받아 조금 더 높은 가격대의 아파트로 옮겨가기 때문에 상/중/하위의 아파트 시장이 연속적으로 형성되어 있고, 그래서 가격이 같이 오르는 것 같다고 추측해 보지만, 사실 잘 모르겠다.
그리고 한가지, 2016년경부터 6억원을 넘지 못하고 거래가 집중되어 있는데, 제도적인 장치와 연결되었는지는 잘 모르겠다. 심리적인 제한선일 수도 있는데 이런 제한선들이 실거래가 여기저기서 종종 나타나고, 대부분 그 구간을 확실히 넘는 순간 가격이 훅 올라간다.
지역에 따른 위의 그래프들을 문답형식으로 바꿔보면 대략 이러하다.
Q) 2010년 서울과 나머지 대도시의 비싼 아파트 가격 차이는 얼마인가? (60~85제곱미터 한정)
A) 서울은 9억원, 지방대도시는 2~4억원, 차이는 6억원
Q) 2020년 서울과 나머지 대도시의 비싼 아파트 가격 차이는 얼마인가? (60~85제곱미터 한정)
A) 서울은 18억원, 지방대도시는 5~7억원, 차이는 12억원
최근 10년간 서울과 다른 도시의 격차는 두 배가 되었다.
지방 중소도시
그럼 이번에는 지방 중소도시들을 보자. 역시 60~85제곱미터의 아파트 매매. 같은 기준이다.
춘천시는 최근에 가격이 오르다가 2018년을 기점으로 떨어졌다. 이제부터 30여개 지방도시들이 나올텐데, 하나하나 설명하기는 어렵기 때문에 일단 주-욱 지나가겠다. 몇몇 도시들을 제외하면 최근의 상위 10% 평균이 3억원대에 형성되어 있다.
상위/중위/하위 평균이 같이 오르는 경우도 있고, 상위 평균은 오르는데 하위 평균은 제자리인 경우도 있다.
전반적으로 13년에 걸쳐 오르고 있지만, 지역별로 오르고 내리는 시기는 다소 차이가 난다. 산업의 영향이 보이는 곳도 있다.
원주는 서서히 오르다가 멈췄다. 서울이 들썩이던 2017년 이후에도 잠잠한 편이다.
강릉의 경우 2018년 초 KTX 가 개통되고 나서도 큰 영향은 보이지 않는다.
서울 인접 지역을 벗어난 경기도 지역인 이천은 다른 지방 도시들과 크게 다르지 않다.
안성시는 2014년 이후 비슷하다. 중위/하위 평균은 서서히 떨어지고 있는 것처럼 보인다.
평택은 2019년 이후 갑자기 오른다. 찾아보니 고덕신도시의 신축아파트 때문인 것 같다.
천안은 최근 들어 상위 10%만 유독 상승하고 있다.
아산은 조용하다가 오히려 2020년 전후로 상위 아파트 가격이 움직이는 것 같고,
서산의 경우 하위 10% 가격이 떨어지기 시작했다. 아마도 오래된 아파트일 것이다.
공주시는 거래량이 많지 않다.
세종시로 많은 사람들이 이주해갔는데, 그래서 그런지 짓던 아파트들도 멈춰 있는걸 보았다. 아파트 가격도 2012년 이후 제자리를 걷고 있다.
청주는 최근들어 오른다. 하위 10%는 2014년 이후 그대로다.
충주는 2017년 이후로 떨어지는 것 같다. 최근에는 다시 올랐지만 이유는 잘 모르겠다.
제천은 거래량이 많지 않은데 2014년 이후 비슷하다.
군산은 아무래도 산업의 영향이 클 것 같다. 현대중공업과 GM이 문을 닫은 후 많은 사람들이 울산 등 동종업 위주의 다른 도시들로 이주했다. 아파트 가격도 2012년까지 급상승하다가 그 이후로 멈춰있는데, 최근 상위 10%만 올랐다. 원도심 동측 지역의 신축 아파트들이다.
익산은 KTX 고속화의 영향을 받은 것 같다. 2015년 이후로 갑자기 올랐는데, 2018년 이후로는 멈춰 있다. 그렇지만 하위 10% 평균은 2015년 이후에도 비슷하다.
전주시도 2012년까지 급격하게 오르다가 그 이후로 약간만 올랐다. 최근의 급상승은 전주 북측 지역의 에코시티와 동측지역의 혁신도시 신축 아파트 때문이다. 그래서 하위 10%는 그대로다.
정읍같은 경우 인구축소도시로도 거론되고 있는데, 거래량이 많지 않다.
그래도 상위 평균은 오르는데, 그 추세가 지속 가능할지는 잘 모르겠다.
상위 중위 평균이 교차되는 경우가 보이는데, 한달의 거래량이 10개 이하일 경우 구간의 샘플이 1개 조차 확보되지 않아 에러가 발생하는데, 처리를 제대로 안 해주어서 그렇다.
목포는 익산과는 다른 경향을 보여주는데, 호남선 KTX 고속화가 되기까지 가격이 올랐고, 오히려 2015년 개통 이후 제자리 걸음이다.
하위 10%는 계속 비슷하다.
나주 역시 거래량이 많지 않은데, 혁신도시 입주 이후 신축 아파트들의 영향이 보인다.
순천과 여수는 아파트 가격이 지속적으로 올랐다. 상위 10% 평균은 2006년 대비 네 배 가까이 올랐는데, 비율로 따지면 서울을 포함해서도 전국에서 가장 많이 오른 것 같다. 하위 10% 평균도 대략 세 배는 오른 것 같다.
뉴스를 찾아보면 공급부족이 원인이라고 하는데, 그만큼 지역경제가 잘 돌아가서 그런 것일수도 있다.
영주도 거래량이 많지 않은데 상위 10% 평균만 오르고 있는 것같다.
김천은 상위와 중위 평균이, 중위와 하위 평균의 거리보다 가깝다. 왜 그런가 다시 봤더니 역시 혁신도시 때문이다.
한번 분리해서 보자
일부 예외적인 부분을 빼고 보면 원래 김천 지역의 아파트 가격은 2016년 이후로 떨어지고 있었다.
위에 보다시피 혁신도시만 높은 가격에 거래되고 있는데, 결국 외부 인구 유입이 많지 않았다면 원래 김천 지역에 살던 사람들이 김천 혁신도시로 이주해갔을 것이다. 그러면서 원도심 가격은 떨어지고 이 곳 신축아파트가 높은 가격에 거래되는 것 같다.
이런 패턴은 목포, 군산에서도 동일하게 나타난다. 서울이 오래된 집들을 갈아엎고 아파트를 만드는 반면 지방도시들은 재건축재개발의 사업성이나 싼 가격의 나대지 등 여러가지 시장 논리로 기존 도심 외곽에 집들을 만들고 있다.
빈집 문제, 인접지역간 격차 문제, 생활인프라 불균형 편중, 슬럼화 등 여러가지 도시문제가 여기에서 발생한다.
그리고 이것은 2020년의 문제이며, 이제 막 신축한 아파트들이 노후화될 2050년 뒤에는 이 혁신도시들에도 동일한 문제가 다시 발생할 것 같다.
일단 일은 저질러졌는데, 이게 수습이 될지 정말 잘 모르겠다.
안동 구미 포항 경주 모두 최근 몇년간은 비슷하거나 떨어진다.
경주의 경우도 떨어지다가 갑자기 오르는 것처럼 보이는데, 김천과 마찬가지인 것 같다.
한번 분리해보자.
살펴보니 경주시 북측에 신축 아파트들이 있고, 그 곳을 제외하니 상위 10%마저 급락하는 모양새다.
북측의 신축 아파트들만 선택해보니 역시 이 지역만 거래가격이 높다.
포항도 마찬가지다. 최근에 높은 가격에 거래되는 곳은 포항자이아파트 인근 신축 지역이다.
사실 이게 정상이다. 오래된 아파트는 가격이 떨어지고 새 아파트는 가격이 높아야한다. 그런데 다들 알고 있지만 서울은 그렇지 않다. 지방 중소도시 리뷰가 끝나면 신축연도별로 한번 봐야겠다.(다음 글에서)
경산은 상위 10%만 오르고 가격도 5억원에 근접하는데, 사실 경산은 거의 대구라고 봐야할 것 같다.
시 지역이 아닌 군 지역도 한번 넣어봤다.
진주는 2015년 즈음에 갑자기 올랐는데, 하위 10%는 비슷한 수준이다.
마산, 진해, 창원이 통합되던 시점에 가격이 많이 올랐다. 왜 오르는지는 잘 모르겠지만, 상위 10% 가격을 제외하고는 그 이후로 비슷한 수준이다.
김해는 몇 번 출렁이는데, 지역 사정을 잘 모르므로 건너뛰자.
양산도 꾸준히 오른다.
거제시 역시 조선산업의 위기와 관련이 있다. 상,중,하위 모두 2014년 경을 고점으로 가격이 내려갔다.
통영도 조선산업과 엮여 있지만, 최근의 재생사업에 대한 기대감 때문인지, KTX 노선 신설 사업 때문인지 최근에 오르고 있다, 하위 10%는 제외하고.
제주도는 그냥 전체를 봤다. 2016년 이후에 급격히 올라갔는데, 제주도가 이래저래 많이 알려져서 그런건지 아니면 다른 사정이 있는 것인지 잘 모르겠다.
중소도시까지만 봤는데도 너무 길어졌다.
한번 끊고 가야겠다.
1편은 여기서 끝
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